Kiedy potrzebny jest kierownik budowy? Obowiązki i prawa kierownika budowy według Prawa budowlanego

Kierownik budowy nie jest jedynie osobą potrzebną do dokonania wpisów w dzienniku budowy i podpisania dokumentów po zakończeniu inwestycji. Prawo budowlane przypisuje mu konkretne obowiązki związane z organizacją budowy, zgodnością robót z projektem, bezpieczeństwem, dokumentacją oraz odbiorami.

Co istotne, kierownik budowy jest jednym z ustawowych uczestników procesu budowlanego – obok inwestora, projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego. Wynika to bezpośrednio z art. 17 Prawa budowlanego.

Kiedy zatem kierownik budowy jest wymagany? Za co odpowiada i jakie ma prawa?

Kiedy kierownik budowy jest obowiązkowy?

Podstawowym przepisem określającym, kiedy inwestor musi ustanowić kierownika budowy, jest art. 42 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Przepis wskazuje, że przed rozpoczęciem robót inwestor ma obowiązek ustanowić kierownika budowy przede wszystkim w przypadku robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę.

W praktyce oznacza to, że kierownika budowy będziemy potrzebowali m.in. przy typowej budowie domu jednorodzinnego realizowanej na podstawie pozwolenia na budowę, budowie budynku usługowego lub gospodarczego wymagającego pozwolenia, większej rozbudowie istniejącego obiektu czy innych robotach, dla których przepisy wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Obowiązek nie ogranicza się jednak wyłącznie do inwestycji prowadzonych na podstawie pozwolenia.

Kierownik budowy może być wymagany także przy inwestycji na zgłoszenie

Samo wykonywanie inwestycji na zgłoszenie nie oznacza automatycznie, że kierownik budowy nie jest potrzebny.

Art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b i c Prawa budowlanego wymienia konkretne roboty wykonywane na podstawie zgłoszenia, przy których kierownik również musi zostać ustanowiony.

Dotyczy to m.in.:

wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – art. 29 ust. 1 pkt 1,
wolno stojących budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m² spełniających warunki wskazane w ustawie – art. 29 ust. 1 pkt 1b,
określonych sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i wodorowych – art. 29 ust. 1 pkt 2,
określonych obiektów wskazanych w art. 29 ust. 1 pkt 2–4,
instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowej budynku jednorodzinnego – art. 29 ust. 1 pkt 9,
podbudowy słupowej dla telekomunikacyjnych linii kablowych i linii elektroenergetycznych – art. 29 ust. 1 pkt 27,
stacji regazyfikacji LNG wskazanych w art. 29 ust. 1 pkt 30.

Kierownik jest również wymagany przy określonych przebudowach wykonywanych na zgłoszenie, w szczególności przy przebudowie przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli spełnione są warunki z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a.

Obowiązek dotyczy także niektórych instalacji wykonywanych na zgłoszenie, w tym m.in. instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku oraz określonych instalacji OZE i urządzeń wykorzystujących energię wiatru wskazanych w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, e i g.

Kierownik przy rozbiórce

Zgodnie z art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. ca, ustanowienie kierownika budowy wymagane jest również w przypadku rozbiórki objętej decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę.

Ustawa przewiduje ponadto obowiązek kierownika przy określonych robotach wykonywanych na podstawie decyzji legalizacyjnej oraz decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Czy każda budowa domu wymaga kierownika?

Nie.

Jednym z najważniejszych wyjątków jest tzw. dom do 70 m² budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego.

Ten punkt nie został wymieniony w art. 42 ust. 1 pkt 2 jako inwestycja wymagająca obowiązkowego ustanowienia kierownika budowy. Ustawa pozwala więc inwestorowi prowadzić taką inwestycję bez kierownika.

Nie oznacza to jednak braku odpowiedzialności. Jeżeli inwestor nie ustanowi kierownika, zgodnie z art. 30 ust. 2a pkt 7 składa oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową.

Dlatego możliwość budowy bez kierownika należy odróżnić od pytania, czy jest to rozwiązanie rozsądne z technicznego punktu widzenia. Przy wykonywaniu fundamentów, konstrukcji, stropów, więźby dachowej, izolacji czy innych robót mających wpływ na trwałość i bezpieczeństwo budynku doświadczenie osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia może mieć istotne znaczenie nawet wtedy, gdy ustawa daje możliwość prowadzenia budowy bez kierownika.

Zgłoszenie nie zawsze oznacza obowiązek kierownika

W praktyce często można spotkać się z przekonaniem:

„Jeżeli potrzebne jest zgłoszenie, potrzebny jest również kierownik budowy”.

Nie jest to prawidłowe.

Art. 29 wymienia wiele obiektów wykonywanych na zgłoszenie, natomiast art. 42 wskazuje tylko część z nich jako wymagające ustanowienia kierownika.

Przykładowo art. 29 ust. 1 wymienia również wolno stojące garaże, budynki gospodarcze i wiaty do 35 m² spełniające określone warunki. Są one ujęte w art. 29 ust. 1 pkt 14, ale pkt 14 nie został wymieniony w art. 42 ust. 1 pkt 2. Sam fakt dokonania zgłoszenia takiego obiektu nie tworzy więc obowiązku ustanowienia kierownika budowy.

Dlatego każdą inwestycję należy analizować indywidualnie – przede wszystkim ustalając podstawę prawną jej realizacji i dokładny punkt art. 29, pod który podlega.

Czy urząd może zwolnić z obowiązku ustanowienia kierownika budowy?

Tak.

Zgodnie z art. 42 ust. 3 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej może w drodze decyzji wyłączyć obowiązek ustanowienia kierownika budowy, jeżeli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót budowlanych lub innymi ważnymi względami.

Nie jest to jednak automatyczne zwolnienie. Jeżeli z przepisów wynika obowiązek ustanowienia kierownika, inwestor nie może samodzielnie zdecydować, że inwestycja jest „prosta” i kierownika nie będzie.

Kiedy kierownik budowy powinien objąć swoją funkcję?

Kierownik powinien zostać ustanowiony przed rozpoczęciem robót budowlanych.

GUNB wskazuje, że inwestor przed rozpoczęciem budowy wpisuje do dziennika osobę, której powierza funkcję kierownika, a kierownik potwierdza przyjęcie tej funkcji.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 rozpoczęciem budowy jest już podjęcie prac przygotowawczych. Ustawa zalicza do nich m.in. geodezyjne wytyczenie obiektu, niwelację terenu, zagospodarowanie terenu budowy oraz wykonanie przyłączy na potrzeby budowy.

W przypadku inwestycji wymagającej kierownika informację o osobie pełniącej tę funkcję inwestor przekazuje również przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o planowanym rozpoczęciu robót. Art. 41 ust. 4a wymaga wskazania kierownika oraz odpowiednich informacji dotyczących jego uprawnień.

Kto może być kierownikiem budowy?

Kierowanie budową jest samodzielną funkcją techniczną w budownictwie.

Kierownik musi posiadać uprawnienia budowlane odpowiednie do rodzaju i zakresu wykonywanych robót oraz prawo wykonywania samodzielnej funkcji technicznej. Prawo budowlane wskazuje również, że podstawą wykonywania samodzielnych funkcji jest wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.

Jeżeli na budowie wykonywane są roboty wymagające przygotowania zawodowego w specjalności innej niż posiadana przez kierownika budowy, inwestor ma obowiązek ustanowić odpowiedniego kierownika robót. Wynika to z art. 42 ust. 4 Prawa budowlanego.

Jakie są obowiązki kierownika budowy?

Najważniejszy katalog obowiązków zawiera art. 22 Prawa budowlanego.

1. Przejęcie i zabezpieczenie terenu budowy

Zgodnie z art. 22 pkt 1 kierownik powinien protokolarnie przejąć od inwestora teren budowy oraz odpowiednio go zabezpieczyć.

Od tego momentu nie mamy więc jedynie osoby „podpisanej w dzienniku”, lecz uczestnika procesu budowlanego odpowiadającego za organizację i bezpieczeństwo terenu w zakresie wynikającym z pełnionej funkcji.

2. Prowadzenie dokumentacji budowy

Art. 22 pkt 2 nakłada na kierownika obowiązek prowadzenia dokumentacji budowy.

W przypadku robót wymagających ustanowienia kierownika budowy prowadzi się dziennik budowy – wynika to także z art. 45 Prawa budowlanego.

3. Organizacja budowy i prowadzenie jej zgodnie z projektem

Jeden z najważniejszych obowiązków został określony w art. 22 pkt 3.

Kierownik ma obowiązek zapewnić geodezyjne wytyczenie obiektu oraz zorganizować i kierować budową w sposób zgodny z:

projektem,
pozwoleniem na budowę,
obowiązującymi przepisami,
przepisami techniczno-budowlanymi,
przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.

To jeden z powodów, dla których funkcja kierownika budowy nie powinna być traktowana wyłącznie formalnie.

4. Bezpieczeństwo na budowie

Art. 22 pkt 3a–3d nakłada na kierownika szereg obowiązków związanych z bezpieczeństwem i ochroną zdrowia, m.in. koordynowanie robót pod kątem zagrożeń, przestrzeganie zasad bezpieczeństwa oraz podejmowanie działań uniemożliwiających dostęp do budowy osobom nieupoważnionym.

Dodatkowo art. 21a nakłada na kierownika obowiązek sporządzenia lub zapewnienia sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia – planu BIOZ, jeśli występują przesłanki wskazane w tym przepisie.

Plan BIOZ jest wymagany m.in., gdy przewidziane są określone roboty szczególnie niebezpieczne albo gdy roboty mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników lub ich pracochłonność przekroczy 500 osobodni.

5. Kontrola stosowanych wyrobów

Na podstawie art. 22 pkt 3e kierownik ma zapewnić stosowanie podczas robót odpowiednich wyrobów budowlanych zgodnie z wymaganiami art. 10 Prawa budowlanego.

6. Wstrzymanie niebezpiecznych lub niezgodnych robót

Kierownik nie tylko może reagować na nieprawidłowości – w określonych sytuacjach ma taki obowiązek.

Zgodnie z art. 22 pkt 4 powinien wstrzymać roboty, jeżeli stwierdzi możliwość powstania zagrożenia, i bezzwłocznie zawiadomić właściwy organ.

Natomiast zgodnie z art. 22 pkt 5 powinien zawiadomić inwestora o wpisie do dziennika dotyczącym wstrzymania robót wykonywanych niezgodnie z projektem.

Oznacza to, że kierownik budowy nie może zaakceptować niebezpiecznego rozwiązania tylko dlatego, że oczekuje tego inwestor albo wykonawca.

7. Kontrola robót, które za chwilę zostaną zakryte

Szczególnie istotny z punktu widzenia inwestora jest art. 22 pkt 7.

Kierownik ma obowiązek zgłaszać inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru roboty ulegające zakryciu lub zanikające oraz zapewnić wykonanie wymaganych prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych oraz przewodów kominowych.

Dotyczy to robót, których jakości po wykonaniu następnych etapów często nie można już ocenić bez wykonywania odkrywek lub rozbiórek.

W praktyce mogą to być np. elementy zbrojenia przed betonowaniem, izolacje przed ich zakryciem czy określone elementy instalacji.

8. Dokumentacja powykonawcza

Na podstawie art. 22 pkt 8 kierownik przygotowuje dokumentację powykonawczą obiektu.

9. Zakończenie budowy i odbiór

Kierownik ma również obowiązki na końcowym etapie inwestycji.

Zgodnie z art. 22 pkt 9 zgłasza obiekt do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy, uczestniczy w czynnościach odbiorowych, zapewnia usunięcie stwierdzonych wad i przekazuje inwestorowi wymagane oświadczenie.

Obowiązki kierownika jeszcze przed rozpoczęciem prac

Dodatkowe obowiązki określa art. 45a Prawa budowlanego.

Przed rozpoczęciem budowy lub rozbiórki kierownik ma m.in.:

zabezpieczyć teren budowy lub rozbiórki,
potwierdzić w dzienniku otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego i – jeśli jest wymagany – projektu technicznego lub projektu rozbiórki,
umieścić w wymaganych przypadkach tablicę informacyjną i ogłoszenie dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Jakie prawa ma kierownik budowy?

Prawo budowlane nie nakłada na kierownika wyłącznie obowiązków. Jego ustawowe uprawnienia określa przede wszystkim art. 23.

Kierownik ma prawo:

1. Występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót albo usprawnienia procesu budowy.

2. Ustosunkowywać się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

Ma to duże znaczenie praktyczne. Kierownik budowy nie jest jedynie wykonawcą poleceń inwestora czy firmy budowlanej. W zakresie powierzonych mu obowiązków jest osobą wykonującą samodzielną funkcję techniczną i ponoszącą odpowiedzialność za swoje decyzje.

Kierownik budowy a inspektor nadzoru inwestorskiego – to nie jest ta sama funkcja

To bardzo ważne rozróżnienie.

Kierownik budowy kieruje budową, natomiast inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje interes inwestora i kontroluje wykonywane roboty.

Dlatego ustawodawca w art. 24 ust. 1 Prawa budowlanego wprost zabrania łączenia funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego na tej samej inwestycji.

Jeżeli kierownik budowy został wskazany lub polecony przez wykonawcę, inwestor może niezależnie ustanowić własnego inspektora nadzoru inwestorskiego, którego zadaniem będzie kontrolowanie robót z punktu widzenia interesu inwestora.

Czy można zmienić kierownika budowy w trakcie inwestycji?

Tak.

Jeżeli inwestor nie jest zadowolony ze współpracy, kierownik przestał wykonywać swoją funkcję albo z innych powodów konieczna jest zmiana, można ustanowić nowego kierownika.

Zgodnie z art. 44 Prawa budowlanego, przy zmianie kierownika inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenie o przejęciu obowiązków przez nową osobę.

Budowa nie jest więc „przywiązana” do jednego kierownika aż do jej zakończenia.

Kierownik budowy to nie tylko podpis w dzienniku

Zakres obowiązków wynikających z art. 21a, 22 i 45a pokazuje, że prawidłowo wykonywana funkcja kierownika budowy obejmuje znacznie więcej niż samo prowadzenie dokumentacji.

Kierownik odpowiada między innymi za organizację procesu budowy, zgodność robót z projektem i przepisami, bezpieczeństwo, odpowiednie reagowanie na zagrożenia, roboty zanikające, dokumentację i przygotowanie inwestycji do odbioru.

Dlatego przy wyborze kierownika warto zwracać uwagę nie tylko na cenę usługi, ale również na zakres faktycznego zaangażowania w budowę, sposób prowadzenia odbiorów poszczególnych etapów oraz dostępność w sytuacjach wymagających decyzji technicznej.

Co grozi za rozpoczęcie budowy bez wymaganego kierownika?

Jeżeli przepisy wymagają ustanowienia kierownika budowy, nie należy rozpoczynać robót bez jego ustanowienia.

Art. 93 pkt 4 Prawa budowlanego przewiduje odpowiedzialność za przystąpienie do budowy lub prowadzenie robót bez spełnienia wymagań określonych m.in. w art. 42. Czyn ten podlega karze grzywny.

Podsumowanie

Najprostsza zasada brzmi:

jeżeli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę – co do zasady potrzebny jest kierownik budowy.

Kierownik może być jednak wymagany również w przypadku określonych inwestycji realizowanych na zgłoszenie. Z drugiej strony część robót wykonywanych na zgłoszenie nie wymaga ustanowienia kierownika.

Dlatego przed rozpoczęciem robót warto ustalić:

na jakiej podstawie prawnej wykonywana jest inwestycja,
czy podlega pod jeden z przypadków wskazanych w art. 42 ust. 1 pkt 2,
jakie uprawnienia powinien posiadać kierownik,
czy ze względu na zakres robót potrzebni będą również kierownicy robót innych specjalności.

Dobry kierownik budowy powinien nie tylko spełnić wymagania formalne, ale realnie prowadzić inwestycję i reagować na problemy techniczne wtedy, kiedy można je jeszcze rozwiązać – zanim kolejne roboty je zakryją.

Potrzebujesz kierownika budowy?

Jeżeli planujesz budowę, przebudowę lub inną inwestycję i chcesz ustalić, czy potrzebujesz kierownika budowy oraz jaki powinien być zakres jego pracy, skontaktuj się z Baliński Buduje.

Obsługuję inwestycje w Pabianicach, Łodzi i na terenie województwa łódzkiego – zarówno w zakresie kierowania budową, jak również nadzoru inwestorskiego i realizacji robót budowlanych.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 524, w szczególności art. 12, 17, 18, 21a, 22, 23, 24, 29, 30, 41, 42, 44, 45, 45a i 93. Artykuł opracowano z uwzględnieniem tekstu ujednoliconego ustawy dostępnego w ISAP na dzień 16 lipca 2026 r.